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长实地产的李泽钜时代

发布时间:2015-09-25 10:41:01

  9月21日的港媒报道指出,截至9月中旬,长实地产在香港销售总额已超过250亿港元,累计售出逾3100户,提前完成全年目标,有望突破去年全年成绩。

  9月21日的港媒报道指出,截至9月中旬,长实地产(01113.HK)在香港销售总额已超过250亿港元,累计售出逾3100户,提前完成全年目标,有望突破去年全年成绩。

  长实地产执行董事赵国雄表示,今年250亿元售楼目标已经达到,现时无意上调全年售楼目标。

  长实地产今年在港推出多个全新项目,包括致蓝天、峻滢II及悦目已经清盘,成交单位达2736户,三个项目合计套现近195亿港元。

  在忙于套现的同时,长实地产并未有购地的动作及计划。

  制图/蒋皓明

   忙套现

  8月25日下午,长实房地产(01113.HK)递上了长和系资产重组以来的首份中期报告,根据港交所披露,今年上半年公司净利润上升22%,至68.9亿港元,而在业绩报告中的展望未来中,李嘉诚似乎显得对业绩并不算特别满意,他“预期下半年的整体业绩将较上半年为佳”,两地物业市场将维持稳定,只是长远发展方向将继续由房屋政策所主导。

  不过,从长实房地产的半年报告中可以看出,公司似乎开始对市场抱有畏惧心态,在李嘉诚的展望未来一栏中,两次提到“如无不可预见之重大不利发展”,公司业绩可保持平稳,重组后的长实房地产发生了什么,让公司对可能发生的“黑天鹅事件”显得忧心忡忡呢?

  一名原本分析长江实业和和记黄埔的分析员对《第一财经日报》称,由于公司认为长江和记实业(00001. HK)的分析价值已经不如长实房地产,已经调派他去分析长实房地产,自从6月3日长实房地产挂牌以来,关于长实房地产的分析报告及新闻都络绎不绝。

  丰盛金融资产管理部分析员冯宏远对本报记者称,房地产一直都是可以获得较高估值的产业,过去长江实业旗下的产业范围极广,作为大型综合性企业,长江实业的估值有一定程度的折让,但在重组以后,将长江实业及和记黄埔的地产业务合并在一起,可以令公司获得更好的估值。

  不过,恰逢香港股市非常低迷,李嘉诚旗下的地产板块并没有获得市场的认可,9月22日,长实地产的收盘价为58.95港元,与上市价70港元相比,公司股价已经两个月下跌了25.4%。

  尽管长实房地产上半年在香港有好几个大型卖房项目,但上半年公司的物业销售收益还是同比下跌了18.5%。

  不过,在上半年在一个月内卖掉大型楼盘“致蓝天”后,长实地产下半年的新卖楼计划开始启动,而每一次长实有新楼盘推出,都能造成一股疯抢潮。

  同时长实地产今年所推出的豪宅销售亦不俗,8月初推出的维港星岸,至今累售逾100户,套现近26亿港元。作为整个红磡最贵的房子,维港星岸的折后价格在每平方呎在1.9万至3.55万港元之间,比同区房价贵了30%左右,但看房的买家也异常爆满。长实地产董事郭子威称,此次购房热潮中,涌现了一批内地“土豪”,内地客户占到总数超过10%,同时购房客户中,有30%为投资者。

  虽然长实地产今年销售成绩提早达标,但其推盘步伐并未减慢。据悉,长实地产旗下马头角君柏以及元朗世宙两个项目分别主打大单位及上车户。发展商早前表示,两盘预售获批后会随即推出,其中世宙售楼收益预计可达数10亿港元,君柏亦估计有70至80亿港元。

  上述两盘预售未批时,长实地产目前续推红磡维港星岸,项目本周将加推新品,市值约25亿港元,继续套现。

  少拿地

  而在高速卖楼的套现同时,长实地产却鲜有拿地,8月7日,香港政府推售位于元朗牛谭尾新谭路的住宅地块,有港媒报道,现场见到长实地产入标,这块住宅地块的占地面积约9.4万平方呎(约8736平方米),最高可建筑面积为4.5万平方呎(约4182平方米),市场估价大约2.7亿至4亿港元。

  但这一次入标实际上是今年以来长实第一次出手拿地,且不说成功与否,在近3年以来,长实仅仅成功夺得深水埗海壇街一幅地皮,这与过往长实进取拿地有很大差距。

  李嘉诚在今年6月份出席长和(00001.HK)股东会后曾经承认,集团近来不论在内地还是香港,买地的活动都相对较少,不过他称,长实买不到地是因为超出集团预算,直言要计算“面粉价”及“面包价”,“如果面粉贵过面包,当然不买,要为股东争取利益”。李嘉诚强调,长实买地需要符合集团预算及商业原则,如果超出预算只能采取观望态度。

  长实房地产在刚公布的半年报中称,期内公司继续寻求机会购入具发展潜力的物业及农地,部分物业及农地现在正进行不同阶段的规划设计及作出有关申请。

  而长实地产上半年年报显示,公司在香港还有70万平方米的土地储备,而内地仍有1380万平方米,海外也有40万平方米的土地储备。

  摩根大通近日发布报告称,长实地产开始专注于提高回报率,随着公司中内地的低地价成本,加上在香港近日的土地储备活动不多,有助于维持香港业务的高毛利率。该行维持长实地产“增持”评级,目标价84港元。

  长实地产进入李泽钜时代?

  实际上,细心的市场人士已经发现,长实房地产投资风格的转变,要从李泽钜正式掌握大权的时候说起。

  2012年5月,李嘉诚宣布李泽钜将接手旗下长和系的资产,获得超过40%的长江实业及和记黄埔的股权,以及加拿大能源公司赫斯基35%的股权,7月22日,随着股权的正式交接,李泽钜正式掌控李嘉诚的商业王国。

  李泽钜在接手长和的商业王国已经超过3年,而嗅觉敏锐的市场人士已经闻到了跟以往不一样的味道。

  丰盛金融资产管理部分析员冯宏远对《第一财经日报》称,长和系的投资风格自从李泽钜开始主持大局以后,已经发生了明显的转变。从分拆电能实业(00006.HK)到长江基建(01038. HK)收购欧洲的一系列资产,李家的投资风格已经变得非常稳健。

  冯宏远称,李泽钜在遇到项目的时候,对于回报率计算得非常清楚,一般每年回报率至少8%才会考虑,而且对低风险的项目更有兴趣,如果风险相对较高,回报也不稳定,很可能不会考虑。

  这一风格最明显的转变就是在长实的拿地策略上,翻查过往历史,在李嘉诚掌权时代,长实地产曾经连续夺地,在2010年至2012年期间,长实先后购入11块土地,但自从2012年底,长实投得马鞍山白石地后,长实虽然有多次参与政府卖地投标,以及港铁及市建局推出的大型项目外,但多数都没有收获,显示其趋于谨慎的风格转变。

  这种投资风格,与李泽钜沉稳的性格有脱不开的干系,而具有海外留学背景的李泽钜,对内地市场并不算太感冒。根据长实房地产递交给港交所挂牌的上市材料显示,公司对中国业务的比重开始减少。2014年,长实房地产的营业额及其摊占合资企业物业销售有19.2%来自内地,在2013年,这一比重高达50.9%,超过了长实房地产在香港的比重,而期内和黄房地产在内地的相关占比则由过去的65%跌至42.1%。

  另一方面,长实在海外也有积极扩充的计划,根据长实地产上半年的报告,长实地产在海外有40万平方米的土地储备,其中主要是在英国、新加坡及巴哈马群岛。最引人注目的,还是公司在英国的项目,其中一个项目临近英国伦敦的重要商业区金丝雀码头,主要建筑面积约42万平方米,预计2024年竣工。曾经有外媒报道,该项目可建3500个住宅单位,投资额约10亿英镑。

  而另一英国项目,是位于南剑桥郡Fulbourn的一幅占地约6900平米的地皮,该幅地皮可以建设不超过110套豪宅。

  另一方面,对于内地的资产,李氏父子可能未来还有出售的打算,在长实房地产的半年报中指出,集团将继续在内地及海外将适时推动项目发展、销售及出租。

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